世邦魏理仕發布《京津冀城市群的變局和機遇上下篇》-開云體育app網頁版入口

2018年9月19日，北京 - 世邦魏理仕近日公布專題研究報告《京津冀城市群的變局和機遇上篇：基礎設施推展區域協同發展》認為，京津冀區域內每一城市和其他城市連接性的提高，將在產業發展上有效地不斷擴大各城市的電磁輻射范圍和強化城市間分工、協作，為商業地產市場需求建構新的來源。京津冀基礎設施受到影響京津冀城市群是中國五大城市群中唯一的北方城市群，以全國2%的土地面積和6.5%的人口，貢獻了全國9%的GDP。隨著近來一系列條件的日益成熟期，京津冀城市群協同發展未來將會突破此前所遇上的挑戰和障礙，在未來幾年轉入加快階段。

其中，基礎設施在未來幾年的集中于交付給，是區域協同發展的關鍵驅動因素。世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天回應：基礎設施的集中于交付給有效地提高城市間的通勤效率。一部分坐落于北京1小時交通圈內的城市，將支撐更加多來自北京的功能和產業上的外溢市場需求；另一部分抵達區域內其他城市平均值通達時間較短的城市，則憑借其交通網絡優勢，提供發展的動力；而其他城市則主要依賴自身內部經濟快速增長取得商業地產市場需求的發展。

從當前和未來城際通誠時間可以辨別，雄安、張家口、承德、唐山將新的劃入北京1小時交通圈；而石家莊、雄安、太原則將淪為次于北京、天津、廊坊的區域交通樞紐。與此同時，核心城市重點區域之間通勤效率提高，也將增進北京主城區非大城功能分流?；A設施建設對物業市場的影響寫字樓市場隨著北京主城區的寫字樓供應量受到限制，部分商務功能和市場需求將外溢，由北京、天津和雄安構成的大城半小時交通圈多中心布局將逐步形成。

世邦魏理仕華北區董事總經理 / 顧問及交易服務 | 辦公樓部繼續執行董事劉煥麗回應：北京主城區基礎設施日趨完備，將對各商務區起著減輕交通壓力、提高可達性、不斷擴大電磁輻射范圍和影響力的起到，同時將由傳統的塊狀產于向塊狀、點狀產于融合的區位布局模式發展，這將填補集中式商務區的供應缺口；基礎設施也將穩固北京副中心未來大城經濟圈地理中心的區位優勢，并受到影響其中長年發展；對天津主城區來說，新興的地鐵上蓋區位將接續傳統商務區，帶給又一輪密集供應，整體市場將以高性價比和多元化的產品自由選擇，更有京津冀區域內的寫字樓用戶選址布局；此外，隨著未來被劃入大城半小時交通圈，天津濱海新區和雄安在遠期的發展也有一點注目；大城半小時交通圈外，石家莊寫字樓市場基本面夯實，唐山、太原、廊坊、秦皇島也具備發展潛力。零售物業市場隨著京津冀特別是在是北京、天津的城市功能轉型，以及消費模式轉型和升級，未來零售物業的定位和格局也將隨之演進。世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 商業部主管希諾回應：整體市場對零售物業市場需求的快速增長并會衰退，體驗消費較慢提高，消費市場需求個性化，以及商業零售空間的用途多元化，都必須更加多大體量、高品質的單體零售物業支撐；與此同時，零售物業日益必須和所在區位的其他物業形態融合，以服務于當地的核心功能場景，并更加特別強調精準定位和差異化經營。

未來相結合于商務、居住于和旅游這三個功能場景的零售物業極具發展優勢，將淪為新的研發或存量物業升級改建的方向。京津以外，石家莊、唐山消費體量最不具規模，廊坊、秦皇島、太原在高端/時尚定位的潛力待挖出；隨著更加多全國性和國際性運營商的轉入，以及本土運營商自身運營模式的遞歸升級，各地市場將日趨活躍和多元化。倉儲物流市場北京區域物流服務功能急待分流，周邊城市倉儲物流的發展將步入根本性機遇。世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 工業部主管李虹回應：區位和交通條件、人口和產業的擠滿度、土地市場活躍度三大因素要求京津冀各倉儲物流市場的發展前景。

從交通便捷程度看，天津、廊坊、滄州、太原、石家莊是目前交通優勢最顯著的城市，唐山、承德、衡水未來高速公路通車里程將有較小提高；從人口規?？?，除了北京、天津兩座超大型城市以外，石家莊、太原、唐山也是享有千萬人口規模的大型城市；從產業發展看，京津冀地區多個城市高科技產業園區的產業落地和企業入駐，將派生高標倉存儲、專業運輸、第三方物流等方面的市場需求；從土地市場活躍度看，天津、唐山、石家莊更加反映研發物流設施的可選擇性優勢，未來將有更加多河北城市淪為高標物流租戶選址的目標。2018年9月19日，北京近年來，北京市政府實施和實行了多項對城市未來發展有根本性影響的規劃和措施，以分流北京非大城功能，城市更新因而淪為開發商和投資者注目的熱點。有鑒于此，世邦魏理仕公布專題研究報告《京津冀城市群的變局和機遇下篇：探路北京城市更新》認為，在城市更新的過程中，開發商和投資商將步入極大機遇，同時城市更新亦對其研發和投資模式的改變明確提出更高拒絕。新的總規的實施及于是以負面表格第一時間2017年9月公布的《北京城市總體規劃（2016年-2030年）》對北京到2030年的城市發展基本框架展開的集中于展出指出，未來新興區域的商業地產追加供應將持續鎮撫、有序地入市，而成熟期區域的核心資產將日益匱乏。

另一方面，城市更新、存量物業改建將淪為解決問題局部區域供需矛盾的重點思路。緊隨其后，2018年3月公布的《建設項目規劃用于性質正面和負面表格》則對未來北京城市更新發展方向有最重要的命令起到多類用地和物業被希望向市場導向程度更加較低、政府導向程度更高的用地和物業類型調整。北京政府規劃和政策的實行造成的供給外側增量有限，在短期內將激化當前寫字樓、物流、居住于、投資等板塊供不應求的局面；但長年來看，其他外部市場變量的轉變又將通過市場需求和供給兩端的結構性調整，構建動態的均衡。

寫字樓市場趨勢一 彈性市場需求外溢，剛性市場需求推展主城區存量升級世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓部繼續執行董事王茂君回應：過去三年，北京寫字樓市場空置率維持在8%以下，供求矛盾引人注目。未來四個中心定位將持續為市場建構追加寫字樓市場需求，并加快主城區寫字樓用戶的外溢。整體市場的去中心化將居多城區的租戶結構升級建構機會，對現有寫字樓軟硬件品質明確提出更高的拒絕。

當前北京主城區樓齡多達十年的優質寫字樓存量占到比達一半以上，不存在極大的改建提高空間。趨勢二 辦公空間理念改變促成商接辦市場需求世邦魏理仕華北區董事總經理 / 顧問及交易服務 | 辦公樓部繼續執行董事劉煥麗回應：租給成本的下降將促成租戶更為注目辦公空間的利用率，以活動為基礎的辦公場所策略因而日益流行。租戶通過新的設計/規劃自有辦公空間，或使用第三方牽頭辦公兩種方式實行辦公場所策略。而零售商業空間自帶設施設施、公共空間和停車位充足、地鐵連通性強勁、平面大等特點剛好和主城區的辦公活動場景市場需求對應。

主城區商接辦因而淪為北京此輪城市更新的先行者。預計未來，傳統零售商業空間將淪為可租空間短缺的傳統寫字樓的最重要補足。

倉儲物流市場趨勢一 基礎設施和物流科技發展助推全市存量升級趨勢二 主城區商業、居住于公共服務設施分擔最后一公里物流節點世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 工業部主管李虹回應：低企的租金和租戶結構的升級將對現有倉儲物流設施的集約化、精細化和專業化明確提出更高拒絕。北京目前多層倉庫的存量占到比遠高于其他一線甚至部分強勁二線城市，倉庫智能化不但可以提高作業效率，減少人工成本，還可以通過充分利用高空和地下通道空間大幅度減少倉儲密度；而消費升級潮流下，生鮮食品和高端藥物的市場需求下降也將推展冷鏈物流市場擴展。另一方面，人工智能、自動化、無人駕駛等高科技手段在倉儲物流領域的應用于將獲得更進一步推展。住宅市場政府希望下，主城區存量物業轉型長租公寓空缺市場需求缺口世邦魏理仕華北區住宅部主管鄧健回應：新的總規具體了對主城區，特別是在是四環以內商品住宅供應規模的容許。

長租公寓因而淪為北京近年的熱門投資板塊；2010年以來，追加供應的匱乏令其北京服務式公寓市場空置率仍然維持低位，租金急劇下跌。隨著高端人才競爭愈發白熱化，雇員公司為高級員工出租便利、舒適度的服務式公寓以更有和保有人才的市場需求日益反感。因此優質寫字樓集中于的商務區周邊，海淀、朝陽區內高科技企業集中于的商務園區周邊和順義區國際學校周邊的存量物業將最有條件改建為服務式公寓。

投資市場市場力量改變研發運營模式以參予北京城市更新世邦魏理仕華北區投資及資本市場部主管紀剛回應：新的總規的實行長年來看并會容許開發商和投資者等市場力量參予北京城市更新，但不會推展市場力量研發運營模式的轉型，主要反映在以下幾個方向：空間運營模式的轉型：開發商、投資者將謀求和政府、公共部門、產業類企業更加了解的合作方式，不但從空間的建設、改建，而且從資產管理和空間運營的全過程插手。這也不利于行政、公共、產業設施通過最大化其市場價值而獲得可持續發展；盈利模式的轉型：傳統以銷售居多的盈利模式阻礙，開發商和投資者在更加注目物業租金報酬的同時，也將拓展更好的盈利模式，如研發電子貨幣服務以挖出終端使用者的社群價值，或向產業投資者、產業資源平臺運營商、代建工程或物業管理服務提供商等角色切換；融資模式的轉型：傳統的輕資產投資研發模式受到政府去杠桿和容許物業銷售等監管環境的挑戰，而政府對資產證券化審核的逐步放松將更進一步推展開發商和投資者謀求杠桿率更加較低、更加半透明的必要融資途徑。政府和資本的雙重監督，也對城市更新的規劃和投資論證的科學、縝密和高效性明確提出更高的拒絕。

本文來源：開云體育app網頁版入口-www.xdkdw.cn